老杨今年48岁策略盈，在北京南城长大，国贸做建材生意二十年。2015年，他掏出积攒的200万，在昌平回龙观买下一套120平米的三居室，均价2.8万每平。
那时销售承诺地铁三年通、商圈五年建，房价翻倍不是梦。月供1.2万，生意月入3万，老杨觉得这笔账划算。
十年后，2025年春天，他把回龙观的房子挂牌七天就卖了，添上积蓄，换到东城安定门一套68平米的老破小，均价9万每平。从五环到二环，老杨说这不是降级，而是活明白了。
通勤曾是老杨的噩梦。冬天早晨六点起床，电动车加地铁，单程一百分钟。2018年大雪天，他因迟到丢失50万订单，客户甩手就走。
开车更糟，月均多花两千油费停车费。女儿上学只能送私立幼儿园，三年学费18万；老母亲高血压发作，救护车堵车40分钟，血压飙到180。
回龙观的房子挂卖时策略盈，最高价4.5万每平，十年涨幅抵不过利息。老杨发现，远郊房的“性价比”是用时间和风险换来的。
2020年到2024年，老杨看了80多套房。房山叠拼别墅均价3万，销售吹嘘“下一个亦庄”，但周边底商冷清，二手房挂牌量是成交量三倍。
2025年，那套房跌到2万每平，无人问津。五环外网红新盘颜值高，中介提醒民企期房烂尾风险大。
二环老破小旧改后加装电梯，管道翻新，对口重点小学，步行十分钟到医院。
老杨算了账：安定门房子总价612万，首付400万，月供9000块，占收入30%，比十年前轻松。
2025年北京楼市政策清晰：首套利率跌破3%策略盈，公积金额度提高，但远郊房流通性差。
东西城房价稳中有升，房山部分楼盘两年跌28%。老杨搬进二环老房后，七点起床吃炒肝，步行二十分钟上班，周末陪母亲遛公园。
他说，房子价值不在面积，而在资源，医疗、教育、交通，这些是远郊补不上的短板。
老杨的邻居花900万买学区老破小，结果多校划片调整，房子贬值50万。产权复杂的公产房更坑人，过户扯皮半年无果。
老杨建议，普通人买房月供别超收入30%，先买小户型过渡。通勤超45分钟耗光精力，医疗配套比商超重要。
2025年北京推进500个旧改小区，老房居住体验提升，但远郊新房依旧风险高。
有人嘲笑老杨用大房换小窝，但他觉得，踏实生活比虚浮面积强。
2025年的北京，选择核心区老破小的人多了起来，远郊盘降价也难卖。
老杨的故事不是个案，而是一种趋势：买房回归居住本质，拒绝投机陷阱。
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